

הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור פרסמה מסמך ובו "דגלים אדומים" שיסייעו לעורכי דין ולרואי חשבון לזהות עסקה בסיכון גבוה להלבנת הון או מימון טרור.
מטרת המסמך אשר הוכן על ידי הרשות הינה סיוע באיתור, זיהוי, מעקב ודיווח על פעולות ועסקאות אשר עשויות לעורר חשש להלבנת הון בתחום הנדל"ן, המסמך מתייחס לגופים עליהם חלות החובות מכוח חוק איסור הלבנת הון. במסמך מוצגות דוגמאות לתסמיני הלבנת הון בחלוקה לקטגוריות שונות, בהתקיימם של תסמינים אלו, על הגורם המפוקח לבחון אם קיים חשש שפעילות הלקוח הינה בסיכון גבוה להלבנת הון.
הלבנת הון בשוק הנדל"ן הינה תופעה רווחת בשל מאפייניו הייחודיים של ענף הנדל"ן, הכוללים ביצוע עסקאות בסכומים גדולים עם אפשרות לתשלום במזומן, קלות ביצוע מניפולציות במחירי נכסים, היעדר חובות לרישום מלוא שרשרת הבעלות בנכס ועוד.
מידת האטרקטיביות המיוחסת להשקעה בנדל"ן נובעת מכמה גורמים, בין היתר מכך שהתשואה על השקעה בנכסים סולידיים עשויה להיות נמוכה, עובדה המהווה תמריץ לחיפוש אחר אפיקים אחרים בהם התשואה גבוהה יותר, דוגמת שוק הנדל"ן.
היעדרו של שוק שכירות מפותח בישראל במקביל לעליית מחירי השכירות, עלול ליצור אפיק נוסף להלבנת הון באמצעות השכרת נדל"ן לטווח ארוך, תוך השגת עליית ערך משמעותי
ו"הלבנה כפולה" של הכספים שהושגו בעבירה – בשלב הראשון, באמצעות רכישת נכס ובשלב השני באמצעות קבלת דמי שכירות עבור השימוש בו.
עיקר הלבנת ההון בתחום הנדל"ן מערבת רכישה או מכירה של נדל"ן פרטי ומסחרי ותשלום במזומן.
כמו כן, שימוש בצדדים שלישיים ומבני החזקה מורכבים על מנת להסוות בעלות בנכסים.
עוד מהשיטות שהוצגו הן:
- שימוש בנאמנויות ובמניפולציה על שווי נכסים.
- ערבוב הון שחור עם כספים שמקורם בהלוואה או משכנתא.
- יצירת מצג של מקור הכנסה לגיטימי מהשכרה.
- עסקאות סיבוביות מול אנשי קש כאמצעי להחדרת הון לא מוסבר.
מאפיינים אלו מקלים על גורמי הפשיעה לבצע פעילות הלבנת הון בעיקר בעסקאות שאינן מבוצעות באמצעות המערכת הפיננסית ועל כן אינן נתונות לכלל הבקרות המופעלות על ידי המערכת הפיננסית אשר מפחיתות משמעותית את הסיכון להלבנת הון, דוגמת בדיקת הצדדים לעסקה ומקור הכספים לעסקה.
תסמינים לפעילות בלתי רגילה
- פעולות חריגות
תשלום עבור עסקת נדל"ן:
- מבוצע במזומן ובהיקף משמעותי.
- מבוצע באמצעות שיקים המשוכים על צדדים שלישיים, אשר על פניו נראה כי אינם בעלי זיקה לעסקה.
- מתקבל מנותן שירותי מטבע, ללא הגיון עסקי/כלכלי.
- מתקבל ממדינות בסיכון או ממדינה אשר הזיקה של רוכש הנכס אליה אינה ברורה.
- מועבר למדינות בסיכון או למדינה אשר הזיקה של מוכר הנכס אליה אינה ברורה.
- כל התשלומים מבוצעים בסכומים הנמוכים מעט מרף הדיווח.
- העסקה מתבצעת במטבע חריג/לא סחיר.
שכירות:
- ריבוי הפקדות במזומן שמקורן בדמי שכירות.
- דמי השכירות המשולמים מן החשבון אינם תואמים את פרופיל הלקוח.
- שימוש בצדדים שלישיים (אנשי קש)
בדומה לדפוסי הלבנה בתחומים אחרים, עבריינים עשויים להשתמש בצדדים שלישיים חברות או יחידים, קרובי משפחה, שותפים עסקיים ואחרים על מנת להסתיר את מעורבותם בעסקת הנדל"ן ולמנוע מגורמי האכיפה לחשוף את היות העבריין בעל עניין בנכס.
צדדים שלישיים יכולים לבצע פעילות עבור עבריין בדרכים שונות, כגון: לקיחת הלוואה/משכנתא, העברת ו/או קבלת תשלומים עבור העסקה, רישומם כבעלים בנכס או דיווח עליהם כשוכרים או משכירים של הנכס. להלן מספר תסמינים אשר עשויים להצביע על שימוש באנשי קש, בהקשר של ביצוע עסקאות נדל"ן:
עסקת נדל"ן:
- נראה כי הלקוח מבצע את העסקה בשמו של אדם ו/או גורם אחר: קרוב משפחה (שאינו בן זוג( שותף עסקי, תאגיד וכדומה.
- בחשבון מבוצעות פעולות הקשורות לעסקת הנדל"ן אל או מגורמים שאינם צדדים לעסקה ו/או אינם מעורבים בביצועה.
- החזרי הלוואה, חלקם או כולם, מבוצעים על ידי צד ג' שאינו קשור ללקוח.
- הנכס הנרכש אינו תואם את מאפייני הלקוח ו/או את המידע שנמסר במסגרת הליכי הכר את הלקוח.
- עסקאות רבות בהן מופיע שמו של אותו מוכר או קונה.
- שינוי של הרגע האחרון בשמו של הרוכש בלא הסבר סביר.
- הוספה של צדדים לעסקה בשלבים מתקדמים של העסקה, ללא הסבר מניח את הדעת.
- נראה כי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן אינו בקיא או מביע התעניינות בפרטי העסקה או הנכס.
שכירות:
- דמי השכירות מועברים/מופקדים לצד ג' ללא הסבר מניח את הדעת.
- ריבוי הפקדה של שיקים המשוכים על צדדים שלישיים עבור דמי שכירות.
עבריינים יכולים לבקש הלוואה או משכנתא באמצעות אנשי קש, ולשלם להם
במזומן או בדרכים אחרות את עלות ההחזרים החודשיים של ההלוואה.
אנשי הקש משלמים לבנק את התמורה באופן מסודר באמצעות חשבונם בבנק.
לחילופין, אנשי הקש מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא באמצעות כספו של
העבריין.
- מניפולציה על ערך הנכס
כל נכס מקרקעין הנו בעל מאפיינים ייחודיים, אשר באמצעותם ניתן להעריך את מחירו.
אי לכך, לעיתים קיים קושי במעקב והסבר של שינויים במחירי נכסים, הקושי בהערכת שווי הנכס מאפשר לבצע מניפולציות על מחירי הנכסים, קרי, ביצוע עסקאות כאשר המחיר הנרשם במסמכים גבוה או נמוך מן המחיר בשוק.
רוכש או מוכר נכס יכול שישתף פעולה עם גורם עברייני בהערכה פיקטיבית של מחיר הנכס שתירשם במסמכי העסקה הרשמיים, כאשר בפועל יועברו תשלומים בגין העסקה בלא תיעוד ו/או הגורם העברייני ירשום רווח פיקטיבי על עסקה עתידית בנכס, אשר יהווה הסבר לכספים שמקורם אסור.
- מחיר הנכס נמוך משמעותית ממחירו בשוק.
- מחיר הנכס גבוה משמעותית ממחירו בשוק.
- פעולות בחשבון המבוצעות בגין קניה ו/או מכירה של נכס, אינן תואמות את שווי העסקה.
- נסיונות להימנע מזיהוי
עבריינים עושים שימוש בטכניקות שונות, על מנת להרחיק את עצמם מהעסקה ולמנוע את זיהויים כמעורבים בביצועה. בין היתר, נעשה שימוש באנשי מקצוע בעלי מומחיות פיננסית או משפטית.
מומחים אלו מסייעים לעבריינים בהקמת נאמנויות ויצירת מבני בעלות מורכבים, וכן יכול שישמשו כנציגים מטעמם לביצוע פעולות עסקיות ופיננסיות כחלק מפעילות הלבנת ההון ו/או מימון הטרור.
שירותים אלו יכול שיינתנו בתום לב כחלק מפעילותו המקצועית של בעל המקצוע, אך קיימים מקרים בהם השירות ניתן ביודעין.
במקרים אחרים הריחוק מהפעילות הבלתי חוקית יושג בצורה פשוטה, על ידי טשטוש או השמטת פרטים מזהים כגון שם או אמצעי יצירת קשר.
עסקת נדל"ן:
- העסקה מבוצעת באמצעות עורך דין וקיים קושי לוודא את זהות הרוכש.
- הישות הרוכשת את הנדל"ן היא תאגיד בעל מבנה בעלות מסובך ומורכב.
- העסקה מבוצעת על ידי תאגיד וקיים קושי לזהות את בעלי השליטה בו.
- נראה כי הגורם המייצג בעסקת הנדל"ן מוסר פרטים שגויים ביחס לעסקה, לאופן המימון או לזהות המעורבים בה.
- הגורם המייצג בעסקה אינו מוסר פרטים לגבי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן (יחיד או חברה) כגון, כתובת מייל, כתובת פיזית, מס' טלפון. בטיפולוגיה זו, הקונה מעביר את ההפרש למוכר "מתחת לשולחן".
בדרך זו הרוכש מלבין יכול לטעון שהסכום ששילם בעבור הנכס עולה בקנה אחד עם האמצעים הכספיים הלגיטימיים שלו.
מכירת הנכס לאחר מכן בשווי שוק או גבוה מכך, תסייע להפוך את הכספים ששולמו
"מתחת לשולחן" ללגיטימיים, כיוון שייווצר רווח פיקטיבי בגין המכירה.
- הלקוח מתעקש לחתום על מסמכים באמצעות פקס בלבד, ללא סיבה הגיונית.
- הלקוח משתמש בשמות שונים במילוי מסמכי העסקה (חוזה, שיק).
- מהימנות המסמכים המוצגים על ידי הלקוח.
- הלוואות ומשכנתאות
דפוס פעולה מרכזי להלבנת הון הוא לקיחת הלוואה או משכנתא לצורך רכישת נכס והחזרתם בכספים שמקורם אסור. באופן זה המימון לרכישת הנכס נחזה להיות לגיטימי,
אך בפועל כספים בלתי חוקיים משמשים למימון הרכישה. מאחר ששווי נכסי נדל"ן על פי רב גבוה, דפוס זה מתאים במיוחד להלבנת הון בתחום הנדל"ן.
פעילות פיננסית:
- מקור הכספים המשמש להחזר ההלוואה/משכנתא אינו ברור.
- הלקוח מחזיר את ההלוואה או המשכנתא סמוך ללקיחתה או מוקדם באופן משמעותי ממועד ההחזר הנדרש.
- נראה כי כספי ההלוואה אינם מועברים ליעדם.
צדדים קשורים וצדדי ג':
- המשכנתא ו/או החזרי המשכנתא נפרעים על ידי צד ג', ללא הסבר מניח את הדעת.
- הנכס נרכש על ידי הלוואה מצד ג' בלתי קשור.
- החזר הלוואה לרכישת נדל"ן מבוצע על ידי העברה/הפקדה מנותן שירותי מטבע.
- הלוואה לרכישת נדל"ן מבוצעת בין צדדים קשורים, בלא הסבר סביר.
- נראה שקיים קשר בין הלוואות שנטלו גורמים בלתי קשורים.
- זהותו של המלווה ו/או של נותן הבטוחה בהלוואה לרכישת נדל"ן אינה ברורה.
- בטוחה להלוואה הועמדה על ידי צד ג', בלא הסבר סביר.
בטחונות:
- הלוואה לרכישת נדל"ן נלקחת כנגד בטחונות שמקורם אינו ברור או שאינם תואמים את פרופיל הלווה.
- ניתן לזהות קיומו של קשר ע"י זהות של גורמים מעורבים, סכומים, טלפונים, כתובות, מייל וכדומה.
- הביטחונות שהועמדו עבור הלוואה לעסקת הנדל"ן נמצאים במדינה בסיכון.
- הביטחונות הנדרשים על פי ההסכם אינם מספקים או פיקטיביים.
פרטים ותנאי הלוואה:
- נראה כי הלקוח מוסר מידע לא נכון לצורך קבלת הלוואה/ משכנתא עבור רכישת נכס נדל"ן.
- תנאי הלוואה שהועמדה ללקוח לצורך רכישת הנדל"ן, אינם סבירים.
- נראה כי הסכם ההלוואה פיקטיבי (העדר תאריך על חוזה ההלוואה, הסכם קצר ולא סטנדרטי שאינו כולל רכיבים מהותיים בהסכם הלוואה).
- אין הסכם הלוואה בכתב בין הלווה למלווה.
- המשכנתא שנלקחה לצורך מימון הנכס גבוהה ביחס לשוויו של הנכס, בלא הסבר סביר.
- השבחת נכסי נדל"ן
עבריינים יכולים לעשות שימוש בכספים שמקורם בעבירת מקור, על מנת לשלם עבור שיפוצים להשביח את הנכס, ולאחר מכן למכרו במחיר גבוה יותר.
ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה יהיה הסכום שהולבן.
- תשלום במזומן בהיקפים משמעותיים עבור שיפוץ בנכס.
- תשלום עבור שיפוץ נכס מבוצע על ידי צדדים שלישיים בלא הסבר סביר.
- מקור הכספים לשיפוץ נכס הנו בחו"ל וקיים קושי לוודא מה מקור הכספים.
- תושבי חוץ ומימון זר
תושבים זרים ו/או חברות זרות עשויים להעביר לישראל כספים לצורך רכישת נכסי נדל"ן, וזאת כאמצעי להסתיר מן הרשויות בארצם כספים שמקורם בעבירות מקור, וכחלק מניסיון למנוע את חילוטם של הכספים.
התסמינים המפורטים בסעיף זה, רלוונטיים למצב בו הרוכש הנו אזרח או תושב זר ו/או תאגיד זר.
- אזרח או חברה ממדינה זרה רוכשים נדל"ן בישראל, כאשר זיקתם למדינה אינה ברורה.
- הרוכש, יחיד או חברה, מגיע ממדינה בסיכון או ממדינה בעלת רמת שחיתות שלטונית גבוהה.
- מקורו של המימון לעסקה הוא במדינה בסיכון או ממדינה בעלת רמת שחיתות שלטונית גבוהה.
- מדינה בסיכון מדינה המופיעה ברשימות של ה-FATF.
- מדינה בסיכון מדינה המופיעה ברשימות של ה-FATF.
- הרוכש, יחיד או חברה, ממדינה א' מקור מימון העסקה במדינה ב' (בייחוד כאשר לא ברורה הזיקה של הלקוח למדינה ממנה מגיעים הכספים).
- תאגיד זר רוכש נדל"ן וזהות בעלי השליטה בתאגיד אינה ברורה ו/או יש קושי לוודא את זהותם (הסתרת בעלי השליטה).
- רכישת נדל"ן מבוצעת באמצעות נאמנות זרה ו/או מבנה משפטי מורכב (הסתרת בעלי השליטה).
- נראה שמאחורי המעורבים הישראלים בעסקה עומדים יחידים או תאגידים זרים.
- עסקאות חריגות
העברת בעלות תכופה:
- הלקוח קונה חזרה נכס שהוא מכר לאחרונה.
- ריבוי העברות בעלות בנכס במהלך תקופת זמן קצרה.
עסקאות שלא הושלמו:
- הלקוח מפקיד פיקדון למטרת רכישת נכס נדל"ן, אך מבטל את העסקה זמן קצר לאחר מכן ומבקש להעביר את הכספים לצד ג' או לחשבון אחר מן החשבון שממנו הועברו הכספים.
- העסקה לא הושלמה וחוזה המכר קובע שהרוכש מאבד במקרה זה את המקדמה ששילם עבור הנכס.
- עסקאות בנדל"ן מבוצעות בין גורמים קשורים (בני משפחה, קשרים עסקיים, גורמים בעלי כתובת משותפת או בעלי נציגים או עורכי דין משותפים), בלא הסבר סביר.
- קיים חשש שהצדדים בעסקה קשורים זה לזה.
למשל, כאשר הקונה היא חברת קש שנמצאת בבעלות המוכר. - עסקת הנדל"ן אינה תואמת את פרופיל הלקוח מבחינת היקפה ו/או תחום עיסוקו. למשל –
- עסקת הנדל"ן מבוצעת או קשורה לתאגיד שאין לו כלל פעילות.
- העברת בעלות תכופה הנכס נמכר מספר פעמים בתוך תקופת זמן קצרה כשבכל עסקה מחירו עולה. השינוי במחיר יכול להיות מלווה בהסבר (למשל, בטענה שהקרקע בתהליכים לשינוי ייעוד) אך יש לשים לב כי קיומו של הסבר אינו שולל בהכרח קיומה של מכירה פיקטיבית מכירה שבה שני הצדדים לעסקה שייכים לאותה רשת עבריינית והעברת הבעלות משמשת אותם להלבנת הון. התנהגות זו מעלה חשש לעריכתה של עסקה למראית עין בין המוכר לקונה, שמטרתה לספק לקונה הסבר לגיטימי למקור הכספים הבלתי חוקיים.
- במקרים בהם הצדדים בעסקה משתייכים לאותה רשת עבריינית, כספי התמורה נשארים בשליטתו של אותו גורם אשר כעת יכול להציג מקור לגיטימי לסכום גבוה של כספים בלתי חוקיים.
- הלקוח רוכש נכס המיועד למגורים דרך חברה שבבעלותו, כאשר סוג זה של עסקאות חורג ממהלך העסקים הרגיל של החברה.
- בעסקה מעורבת ישות משפטית שנוצרה לאחרונה וסכום העסקה גבוה ביחס להיקף הנכסים שבבעלותה.
- רוכש הנדל"ן הוא תאגיד ונראה כי אין התאמה בין מטרותיו ו/או תחומי פעילותו לעסקת הנדל"ן.
- הנדל"ן הועבר כתרומה או מתנה ו/או התמורה בגין עסקת הנדל"ן אינה סבירה.
- נראה כי עסקת הנדל"ן המבוצעת אינה כלכלית עבור המעורב/ים בעסקה.
- קיים מידע, כי הגורמים המעורבים בעסקת הנדל"ן קשורים לפעילות פלילית.